La riforma del valore locativo cambia il confronto fra imposte, interessi e manutenzione per chi possiede un’abitazione ad uso proprio. Non equivale però a un vantaggio identico per tutti i proprietari.
L’entrata in vigore è fissata al 1° gennaio 2029. Il Consiglio federale l’ha comunicato il 1° aprile 2026. Fino al cambiamento di sistema, non bisogna trattare le nuove regole come già applicabili.
Che cosa viene abolito?
Il valore locativo è il reddito figurativo attribuito al proprietario che utilizza la propria abitazione. La riforma ne sopprime l’imposizione per gli alloggi ad uso proprio, modificando parallelamente le deduzioni collegate agli immobili.
Il comunicato federale precisa anche la soppressione della deduzione delle spese di manutenzione per gli immobili ad uso proprio, nuove limitazioni per gli interessi passivi e una deduzione circoscritta per il primo acquisto. Per i dettagli e le eccezioni occorre seguire le disposizioni applicabili.
Perché il risultato dipende dal proprietario
Nel sistema precedente alla riforma, valore locativo e deduzioni incidono entrambi sul reddito imponibile. Il loro peso varia in base a debito, interessi, manutenzione e situazione fiscale.
Un proprietario con un debito modesto non ha la stessa struttura di costi di chi ha appena acquistato. Ma l’età o la percentuale d’ipoteca, da sole, non permettono di quantificare il risultato: servono un confronto individuale e le regole fiscali pertinenti.
I profili da esaminare
| Situazione | Verifica utile |
|---|---|
| Ipoteca già molto ammortizzata | Confrontare il valore locativo con le deduzioni oggi utilizzate |
| Primo acquisto con debito elevato | Valutare trattamento degli interessi e condizioni delle deduzioni previste |
| Immobile da rinnovare o PPP | Esaminare calendario dei lavori, finanziamento e deducibilità effettiva |
| Immobile dato in locazione | Distinguere il reddito locativo reale dall’uso proprio |
Non confondere manutenzione ed energia
Le misure energetiche non vanno considerate automaticamente deducibili anche dopo il cambiamento. Il trattamento federale e quello cantonale possono differire: prima di anticipare o rinviare un intervento, verifica come sarà qualificato e quali disposizioni si applicheranno.
Un preventivo dettagliato aiuta a distinguere i tipi di lavoro, ma non determina da solo il trattamento fiscale. Per una PPP, il piano dei lavori e le decisioni della comunione restano elementi centrali.
Rivedere il finanziamento senza automatismi
La modifica fiscale è un motivo per riesaminare ammortamento, liquidità e previdenza; non dimostra che rimborsare tutta l’ipoteca sia sempre la scelta migliore. Occorre tenere conto anche di riserve, durata dei contratti e impegni futuri.
Chi possiede più immobili deve distinguere uso proprio e locazione e valutare l’insieme del patrimonio. Fai preparare il confronto da un consulente che possa considerare la tua situazione e le disposizioni cantonali.
Fonte: comunicato del Consiglio federale del 1° aprile 2026 sull’entrata in vigore della riforma. Questo articolo offre un orientamento generale, non un calcolo fiscale individuale.