La revisione del Codice delle obbligazioni entrata in vigore il 1° gennaio 2026 modifica il trattamento dei difetti di costruzione. Per committenti, acquirenti e promotori diventa importante verificare quali disposizioni si applichino al contratto concreto.
La KBOB segnala in particolare un termine imperativo di almeno 60 giorni per la denuncia dei difetti e ha aggiornato i propri modelli contrattuali per il 2026. Il nuovo termine non elimina la necessità di documentare il difetto e gestire le altre scadenze.
Che cosa cambia nella denuncia dei difetti?
La precedente esigenza di agire senza indugio poteva rendere decisivo un ritardo nella comunicazione. Il nuovo quadro offre più tempo nei casi cui si applica, ma non va interpretato come un invito ad aspettare.
La decorrenza e la qualificazione del difetto devono essere esaminate con attenzione. Prima di fare affidamento su un termine, verifica data del contratto, tipo di prestazione e disposizioni transitorie pertinenti.
Preparare una comunicazione documentata
Fotografie, data di constatazione, descrizione, localizzazione e documenti di consegna permettono di spiegare meglio il problema. Se necessario, coinvolgi un tecnico per distinguere il fenomeno visibile dalla sua causa.
Invia la comunicazione al soggetto contrattualmente responsabile e conserva la prova dell’invio. Un contatto informale con un artigiano non deve essere considerato automaticamente sufficiente a tutelare ogni diritto verso le altre parti.
Il diritto alla riparazione
La revisione rafforza anche la tutela relativa alla riparazione in determinati contratti. Occorre però distinguere il diritto di chiedere l’eliminazione del difetto dalle altre pretese e dalle condizioni per esercitarle.
Clausole di esclusione, cessioni di garanzia e rapporto fra venditore, impresa generale e singoli esecutori richiedono una lettura del contratto. Non è corretto affermare che ogni clausola sia automaticamente nulla o che ogni difetto imponga la stessa soluzione.
Le verifiche per promotori e acquirenti in PPP
| Passaggio | Controllo da fare |
|---|---|
| Firma | Versione del contratto e diritto applicabile nel tempo |
| Consegna | Verbale, riserve e documentazione dello stato dell’opera |
| Scoperta di un problema | Data, descrizione, destinatario e termine di denuncia |
| Richiesta di intervento | Responsabilità e pretese previste dal contratto e dalla legge |
| Seguito del dossier | Prescrizione e atti necessari a preservare i diritti |
Per la proprietà per piani, va inoltre chiarito se il problema riguardi una parte esclusiva o comune e chi sia legittimato ad agire. Coordinamento e documenti evitano che segnalazioni diverse restino senza seguito.
Denuncia e prescrizione non sono la stessa cosa
La denuncia informa la controparte del difetto. La prescrizione riguarda invece il tempo entro cui esercitare le pretese. Aver segnalato il problema non significa che tutte le scadenze successive siano sospese o interrotte.
In presenza di un difetto rilevante, fai verificare il caso da uno specialista. Anche l’eventuale richiamo alla norma SIA 118 deve essere letto nel contratto e coordinato con la legge applicabile.
Riferimento: KBOB, nuove disposizioni e modelli di contratto aggiornati per il 2026.