L’acquisto di un immobile in Svizzera da parte di una persona all’estero può essere soggetto alla legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, la LAFE, nota come Lex Koller.
Per capire se occorra un’autorizzazione, non basta leggere la nazionalità o il permesso. Bisogna esaminare insieme la posizione dell’acquirente, il domicilio effettivo e la destinazione del bene.
Chi può acquistare senza autorizzazione?
Le indicazioni dell’Ufficio federale di giustizia distinguono, fra l’altro, i cittadini UE/AELS legalmente ed effettivamente domiciliati in Svizzera e i cittadini di altri Stati domiciliati in Svizzera con un permesso C. Per chi rientra nella nozione di persona all’estero possono comunque esistere eccezioni legate all’uso del fondo.
L’abitazione principale nel luogo di domicilio legale ed effettivo è una di queste eccezioni. Va verificata la situazione concreta: non è un’autorizzazione generale ad acquistare immobili da affittare o seconde residenze.
La posizione dell’acquirente
Il controllo comprende persone fisiche, società e possibili acquisti per conto di terzi. Costituire una società svizzera non basta, da solo, a escludere l’applicazione della legge se il controllo è riconducibile a persone all’estero.
Occorre quindi documentare lo statuto dell’acquirente e, quando serve, la struttura del controllo. È distinto il caso del cittadino svizzero residente all’estero: il semplice domicilio estero non permette di trattare allo stesso modo tutte le nazionalità.
Conta anche l’uso dell’immobile
- Abitazione principale: verificare domicilio e uso effettivo personale.
- Abitazione di vacanza o seconda residenza: esaminare il motivo di autorizzazione, le eccezioni applicabili e le limitazioni locali.
- Immobile d’impresa: distinguere un fondo destinato a un’attività economica da un investimento residenziale.
- Terreno non edificato: controllare anche il progetto concreto e le condizioni previste per l’eventuale eccezione.
Un riepilogo per preparare il dossier
| Verifica | Documenti o domande |
|---|---|
| Acquirente | Nazionalità, statuto di soggiorno, domicilio e possibile controllo societario |
| Immobile | Abitazione principale, seconda residenza, fondo d’impresa o investimento |
| Uso effettivo | Chi utilizzerà il bene e con quale destinazione? |
| Procedimento | È necessario un accertamento o un’autorizzazione cantonale? |
I punti da chiarire prima di firmare
Controlla che il domicilio dichiarato corrisponda a quello effettivo, che la destinazione prevista sia compatibile con l’acquisto e che eventuali strutture societarie siano trasparenti.
La legge è federale, ma l’esecuzione coinvolge autorità cantonali. Il notaio e l’autorità competente devono poter valutare il dossier prima che l’operazione venga presentata come definitivamente realizzabile.
Le eccezioni sono specifiche: un caso apparentemente simile non è una garanzia per un altro acquisto. Per il quadro ufficiale e i dettagli consulta le domande e risposte dell’Ufficio federale di giustizia sulla Lex Koller.