In Svizzera, l’articolo 262 del Codice delle obbligazioni disciplina la sublocazione. Il conduttore può sublocare tutto o parte dell’alloggio con il consenso del locatore. L’uso di una piattaforma per soggiorni brevi non elimina questo requisito.
Si può proporre l’appartamento su Airbnb senza consenso?
Prima di sublocare occorre chiedere il consenso del locatore. L’articolo 262 CO prevede motivi specifici di rifiuto, fra cui mancata comunicazione delle condizioni, condizioni abusive rispetto al contratto principale o inconvenienti essenziali per il locatore.
È opportuno documentare richiesta e risposta per iscritto, verificando anche le disposizioni contrattuali e gli eventuali contratti-quadro applicabili. Non bisogna confondere un consiglio di forma con una regola identica in ogni situazione.
Trasparenza sulle condizioni
La richiesta dovrebbe permettere al locatore di capire chi userà i locali, per quale durata, con quale destinazione e a quale prezzo. Un’assenza temporanea e una successione sistematica di soggiorni turistici possono presentare problemi diversi.
La rotazione frequente degli ospiti può incidere sull’uso residenziale, sui vicini e sulle parti comuni. Il fatto che una piattaforma consenta la pubblicazione non dimostra che il contratto e le regole locali permettano l’attività.
Canone e condizioni abusive
Il confronto con il contratto principale è importante. Se l’alloggio è arredato o comprende prestazioni supplementari, tali elementi vanno spiegati e documentati.
Non esiste una maggiorazione percentuale che renda automaticamente lecita ogni sublocazione. Un canone sensibilmente più alto, senza giustificazione, può creare una contestazione; la valutazione dipende dal caso concreto.
Regole cantonali e proprietà per piani
Oltre al rapporto di locazione, verifica gli obblighi del cantone e del comune per soggiorni brevi, destinazione dei locali, notifiche e tasse. In una proprietà per piani occorre leggere anche il regolamento della comunione.
Un proprietario che acquista pensando di affittare a turisti dovrebbe fare queste verifiche prima della compravendita, anziché considerare quel reddito già acquisito.
I rischi per il conduttore
Chi subloca resta responsabile verso il locatore per gli obblighi del proprio contratto. Una sublocazione non conforme può esporre a richieste di cessazione dell’attività e, a seconda delle circostanze e della procedura, mettere a rischio il contratto principale.
Non ogni contestazione comporta automaticamente una disdetta immediata o una sanzione dello stesso importo. In caso di conflitto, è utile rivolgersi tempestivamente all’autorità di conciliazione o a un consulente competente.
Riferimento di base: Ufficio federale delle abitazioni, spiegazioni sulla sublocazione e sull’articolo 262 CO. Per un’operazione concreta, verifica il diritto vigente e le regole locali.